Bei der Immobilienentwicklung werden neue Gebäude gebaut und bestehende verändert, um den Wert des Grundstücks zu steigern. In der Regel bedeutet das, dass die Immobilie zu einem Geschäfts- oder Wohngebäude ausgebaut wird – von Wohnkomplexen und Mehrfamilienhäusern bis hin zu Restaurants, Büros und Einzelhandelsflächen. Projektentwickler/innen betreuen das Projekt von Anfang bis Ende: Sie planen, entwerfen und finanzieren das Projekt und stellen ein Team zusammen, das den Plan ausführt. Sobald das Projekt fertiggestellt ist, verkauft der Bauträger die Immobilie normalerweise an einen Immobilieninvestor. Handelt es sich bei dem Projekt um einzelne Häuser, kann ein Bauträger direkt an den Verbraucher verkaufen.

Obwohl die Immobilienentwicklung ein besonders lukrativer Bereich der Immobilienbranche sein kann, sind Bauträger mit zahlreichen Risiken und Herausforderungen konfrontiert, die Projekte – und Gewinne – zum Scheitern bringen können. Hier ist ein Blick auf einige der wichtigsten Herausforderungen bei der Immobilienentwicklung.

SCHLÜSSELANSÄTZE

• Immobilienentwicklung ist der Prozess der Verbesserung von Immobilien, um deren Wert zu steigern.
• Immobilienentwickler/innen erwerben Grundstücke und entwickeln sie zu Geschäfts- oder Wohngebäuden. 
• Viele Immobilienentwickler/innen beginnen ihre Karriere als Immobilienmakler/innen, während andere im Baugewerbe anfangen.
• Zu den Herausforderungen bei der Immobilienentwicklung gehören das Lesen des Marktes, der Widerstand der Nachbarschaft und Verluste durch Konstruktionsfehler.

Den Immobilienmarkt falsch einschätzen

In der Welt der Immobilienentwicklung kann es ein teurer Fehler sein, anzunehmen: “Wenn ich es baue, werden sie kommen.” Bauherren sollten Projekte verfolgen, die sich an den aktuellen Marktbedürfnissen orientieren – und nicht darauf hoffen, dass sie einen Bedarf schaffen. Um den Markt richtig einschätzen zu können, bewerten die Entwickler das Gewerbegebiet und eine Vielzahl von Faktoren wie Wirtschaft, Bildung, Beschäftigung und Umwelt.

 Die Immobilienentwicklung umfasst drei Hauptphasen: Vorentwicklung, Bau und Nachentwicklung.

Die Wahl des falschen Standorts

Du hast es schon einmal gehört: Standort, Standort, Standort. Jedes erfolgreiche Immobilienentwicklungsprojekt beginnt mit einem großartigen Standort, der zum Zielmarkt und den wichtigsten demografischen Merkmalen des Entwicklers passt. Da die Wahl des richtigen Grundstücks über Erfolg oder Misserfolg eines Projekts entscheiden kann, müssen Bauherren die besten Grundstücksmöglichkeiten finden. Bei der Beurteilung potenzieller Standorte berücksichtigen die Entwickler Faktoren wie:  

• Erreichbarkeit
• Wettbewerb
• Umweltrisiken
• Anfallende Gebühren
• Anforderungen an die Gestaltung
• Geplante Verbesserungen

Widerstand in der Nachbarschaft

Es ist leicht, das Potenzial des Widerstands der Nachbarschaft zu unterschätzen. Projekte können zum Scheitern gebracht werden, wenn Nachbarn erfolgreich Druck auf gewählte Vertreter ausüben, um ein Projekt zu verhindern – selbst wenn das Gesetz auf der Seite des Bauherrn steht. Es gibt verschiedene Gründe, warum sich die Nachbarn eines Projekts dagegen wehren könnten, z. B. Ängste vor den Auswirkungen des Projekts auf Verkehrsstaus, Lärm oder den Charakter eines Viertels, Interessenkonflikte und Wertekonflikte (z. B. ökologischer Schutz vs. wirtschaftliches Wachstum).

Um potenzielle Probleme einzudämmen, sollten die Projektentwickler zunächst herausfinden, warum es möglicherweise Widerstand gegen das Projekt gibt, und dann eine Strategie entwickeln, die auf die Bedenken eingeht.

Projektgenehmigungen und Zulassungen

Einer der ersten Schritte bei der Erschließung ist die Genehmigung des Plans durch die zuständige Gemeindebehörde. Dann folgen die Genehmigungen, die für den Neubau, den Umbau, die Veränderung, die Reparatur, die Verlegung an einen anderen Standort und den Abriss eines Gebäudes erforderlich sind. Für die Installation, Erweiterung, Änderung oder Reparatur von elektrischen, mechanischen, HLK- und Sanitäranlagen sind gesonderte Genehmigungen erforderlich.

Auch wenn die Einholung der entsprechenden Genehmigungen und Erlaubnisse ein unkomplizierter Prozess sein kann, besteht immer das Risiko, dass es deutlich länger dauert als erwartet oder dass die Genehmigungen und Erlaubnisse nicht erteilt werden. Um mögliche Probleme zu vermeiden, sollten Bauherren frühzeitig mit dem Genehmigungsverfahren beginnen und sich mit der Genehmigungsstelle der Gemeindeverwaltung in Verbindung setzen.4

Risiken auf der Baustelle

Baustellen sind von Natur aus riskant, und diese Gefahren müssen erkannt und bewertet werden. Geeignete Sicherheitspläne und -verfahren müssen eingeführt werden. Nach Angaben der Occupational Safety and Health Administration (OSHA) ist die Zahl der tödlichen Verletzungen im Baugewerbe höher als im nationalen Durchschnitt aller anderen Branchen. Die häufigsten Verletzungen sind:

• Stürze
• Ausrutschen und Stolpern
• Gefährdung durch Luft und Material
• “Struck-by”-Unfälle (wenn ein Arbeiter von einem
• Fahrzeug, einem herabfallenden oder fliegenden Gegenstand getroffen wird)
• Übermäßiger Lärm
• Vibrationsbedingte Verletzungen
• Gerüstbedingte Verletzungen
• Elektrische Unfälle
• Verbrennungen
• Materialhandhabung

Die Verantwortung für die Sicherheit der Arbeiter liegt zwar bei den Auftragnehmern, aber letztlich ist der Bauherr (der den Auftragnehmer anheuert) verantwortlich.

Andere Gefahren auf der Baustelle sind Bedingungen, die zu Projektverzögerungen und zusätzlichen Baukosten führen können. Beispiele dafür sind ungünstige Witterungsbedingungen, vergrabene Trümmer, unerwartete Versorgungsleitungen, unvorhergesehene Felsen, ein höherer Grundwasserspiegel als erwartet und ein Boden mit unzureichender Tragfähigkeit. Es besteht die Möglichkeit, dass diese Bedingungen Vertragsklauseln auslösen, die das Risiko vom Auftragnehmer auf den Bauherrn verlagern.

Verluste durch Konstruktionsmängel

Architekten haben in der Regel eine Berufshaftpflichtversicherung, um sich vor Fehlern zu schützen, z. B. wenn sie den falschen Betontyp angeben oder eine Baulast falsch berechnen. Die durch Planungsfehler verursachten Schäden können jedoch die Versicherungssummen bei weitem übersteigen, vor allem bei großen Bauprojekten (z. B. über 50 Millionen Euro). Das bedeutet, dass der Bauherr am Ende einen verheerenden Verlust erleiden kann.

Zum Glück gibt es Möglichkeiten, das Risiko von Schäden durch Planungsfehler zu begrenzen. Der Bauträger kann zum Beispiel den Versicherungsschutz für das Projekt. Der beste Weg, das Risiko zu verringern, besteht natürlich darin, Planungsfehler von vornherein zu vermeiden, indem man hochqualifizierte Architekturbüros mit einem hervorragenden Ruf und einer geringen Zahl von Schadensfällen auswählt.

Kostenüberschreitung

Die Entwicklung von Immobilien kann sehr lukrativ sein, aber die Gewinne können aufgrund von Kostenüberschreitungen schnell schwinden. Von schwankenden Arbeits- und Materialkosten bis hin zu unerwarteten Problemen und Änderungsaufträgen können die Budgets gesprengt werden. Der Bauträger trägt das gesamte Risiko der Kostenüberschreitung, und die beste Möglichkeit, sie zu vermeiden, ist, von vornherein einen “Puffer” von 10 bis 20 % einzuplanen. Es ist auch eine gute Idee, für jede Projektphase 10% oder 15% mehr Zeit einzuplanen, um unvermeidliche Verzögerungen zu berücksichtigen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Immobilienentwickler und einem Immobilieninvestor?

Immobilienentwickler kaufen Grundstücke und notleidende Immobilien, bebauen oder renovieren sie und verkaufen sie dann mit Gewinn. Sobald ein Projekt abgeschlossen ist, verkaufen Bauträger die Immobilie an Immobilieninvestoren, die sie in der Regel als Cashflow halten.

Was studieren die meisten Immobilienentwickler/innen?

Obwohl keine formale Ausbildung erforderlich ist, haben die meisten Immobilienentwickler/innen mindestens ein paar Jahre Erfahrung im Immobilienbereich. Außerdem ist es hilfreich, wenn du über gute Analyse- und Recherchefähigkeiten und Fähigkeiten zum Aufbau von Netzwerken verfügst, die dir bei der Finanzierung, dem Grundstückserwerb, der Vermarktung und Ähnlichem helfen.

Was machen Immobilienentwickler/innen?

Immobilienentwickler/innen kaufen Grundstücke und notleidende Immobilien, um durch den Bau neuer oder den Umbau bestehender Gebäude Werte zu schaffen. Immobilienentwickler/innen betreuen das Projekt von Anfang bis Ende. Sie planen, entwerfen und finanzieren das Projekt – und sie stellen ein Team zusammen, das den Plan ausführt. Nach der Fertigstellung eines Projekts verkauft ein Bauträger die Immobilie in der Regel an einen Immobilieninvestor.

Die Quintessenz

Immobilienentwicklung ist nichts für schwache Nerven. Auch wenn Projekte lohnend sein können und beeindruckende Renditen abwerfen, stehen Bauträger von Anfang bis Ende vor zahlreichen Herausforderungen. Die erfolgreichsten Immobilienentwickler sind diejenigen, die wissen, wie sie diese Risiken erkennen, planen und reduzieren können.